Vender una vivienda heredada o en copropiedad: por dónde empezar

Heredar una vivienda —o compartirla con otras personas— es una situación habitual, y también una de las que más dudas genera a la hora de vender. Desde el departamento de informes y trámites de Wereal acompaño estas operaciones; este es el orden en el que conviene empezar. Es una guía general: cada herencia es distinta y conviene contar con asesoramiento legal.

1. Primero, la herencia debe estar formalizada

Para vender, los herederos deben figurar como propietarios. Esto suele implicar la aceptación y adjudicación de la herencia ante notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta entonces, la nota simple seguirá mostrando como titular al fallecido y el comprador no podrá inscribir la vivienda a su nombre.

2. Los plazos que no conviene dejar pasar

• Impuesto de Sucesiones: en la Comunitat Valenciana el plazo de presentación es de seis meses desde el fallecimiento, ampliable seis más si se solicita a tiempo. Para los parientes más cercanos, la normativa valenciana prevé una bonificación muy elevada de la cuota, pero hay que presentar la declaración en plazo.
• Plusvalía municipal por la herencia: también seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de prórroga de otros seis.
• Plusvalía municipal de la venta posterior: 30 días hábiles desde la fecha de la venta.

Si pasan los plazos, se pueden aplicar recargos o perder ventajas fiscales, por eso conviene empezar cuanto antes. Confirma siempre las cifras con tu asesor.

3. Todos los propietarios deben estar de acuerdo

Cuando la vivienda pertenece a varias personas, lo habitual es que todas deban consentir la venta y firmar. Conviene hablar pronto: ¿se vende?, ¿a qué precio?, ¿qué ocurre si alguien no quiere? Si no hay acuerdo, existen vías legales, como pedir la división de la cosa común, y en WeLegal estudian cada situación. Un copropietario también puede vender solo su parte, aunque resulta más difícil encontrar comprador.

4. Averigua el valor de la vivienda con criterio

En las herencias es frecuente que los herederos tengan expectativas distintas sobre el precio. Un informe de valoración razonado ayuda a que todos partan de los mismos datos. En Wereal lo preparo sin coste ni compromiso; te cuento qué incluye en Venga Venda.

5. Revisa la documentación

• Escritura de herencia y de adjudicación.
• Nota simple actualizada.
• Certificado energético y, si procede, otros documentos de la vivienda.
• Estado de deudas con la comunidad y recibos de IBI.
• DNI o NIE de todos los herederos.
• Certificado de últimas voluntades y de defunción, si aún no se ha formalizado la herencia.

Puedes consultar la lista general en documentos para vender tu vivienda en Alicante.

6. Ten en cuenta los impuestos

Una herencia genera sus propios impuestos, y la venta posterior puede generar otros, como la plusvalía municipal o una ganancia patrimonial. En la renta, la ganancia se calcula a partir del valor con el que la herencia se declaró, de ahí la importancia de que esa declaración sea correcta. Te lo resumo en impuestos y gastos al comprar o vender. Confirma siempre las cifras con un asesor.

7. Si la vivienda tiene hipoteca u otras cargas

Hay que conocer la deuda pendiente antes de fijar el precio. Si la situación es complicada, mira las opciones legales para evitar un embargo.

8. Elige cómo vender

Con varios propietarios suele funcionar bien tener un único interlocutor. Un mandato de venta en exclusiva puede simplificar la comunicación entre herederos y el trabajo con la inmobiliaria.

9. La firma con varias personas

Hay que coordinar agendas, documentos de cada heredero y, a veces, poderes si alguien no puede acudir. Es justo la parte de preparación de firma en notaría de la que me encargo. Te lo cuento con detalle en la firma en notaría, paso a paso.

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